한국에 집 가진 재미교포, 2026년 세제개편안 주의보

한국 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 한국에 주택을 보유하고 있는 미국 거주 한인들이 주의 깊게 살펴봐야 할 내용이 포함되어 있습니다. 이번 개편안의 중요한 방향은 주택 관련 세제 혜택의 기준을 단순한 ‘보유기간’에서 ‘실제 거주기간’ 중심으로 바꾸는 것입니다. 종합부동산세 세율체계 역시 주택 수보다는 주택 가액을 중심으로 재편됩니다. 따라서 미국에서 생활하면서 한국에 주택을 보유하고 있지만 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에는 앞으로 종부세와 양도소득세 혜택이 줄어들 가능성이 있습니다. 다만 현재 발표된 내용은 정부의 세제개편안으로 아직 확정된 세법은 아닙니다. 9월 정기국회 심의 과정과 향후 시행령 제정 과정에서 일부 내용이 변경될 가능성도 있습니다.

종부세, 비거주 1주택은 기본공제가 줄어듭니다

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 실제 거주 여부에 따라 달라집니다. 거주용 주택은 현행 12억원에서 14억원으로 기본공제가 늘어나는 반면, 실제 거주하지 않는 1주택의 기본공제는 9억원으로 줄어듭니다. 여기서 주의할 점은 ‘거주’의 의미입니다. 종부세에서 말하는 거주 여부는 해당 주택에 실제로 거주했는지를 판단하는 것으로, 한국 소득세법상 거주자·비거주자 판정과는 별개의 개념입니다. 미국에 거주한다는 사실만으로 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올라가고, 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 세부담 상한 역시 150%에서 200%로 높아집니다. 따라서 공시가격에 큰 변화가 없더라도 종부세 부담이 증가할 수 있습니다. 이러한 개정은 2027년 종부세부터 적용될 예정입니다.

보유기간 공제도 거주기간 중심으로 바뀝니다

종부세 1세대 1주택자에게 적용되던 보유기간 세액공제 역시 거주기간을 중심으로 개편됩니다. 2027년에는 기존 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 금액을 적용하고, 2028년부터는 거주공제 중심으로 전환됩니다. 공제금액에도 한도가 신설되어 2027년에는 800만원, 2028년 이후에는 600만원의 한도가 적용될 예정입니다. 연령별 공제는 현행 제도가 유지됩니다. 결국 오랫동안 주택을 보유했다는 사실만으로 세제 혜택을 받기보다는 그 주택에서 실제로 얼마나 오래 거주했는지가 더욱 중요해지는 방향입니다.

양도세도 ‘장기보유’에서 ‘장기거주’로 바뀝니다

양도소득세에서도 비슷한 변화가 예정되어 있습니다. 기존의 주택 장기보유특별공제는 ‘장기거주 소득공제’로 명칭과 내용이 변경됩니다. 현재 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 합산해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 개편안에 따르면 2028년에는 과도기적으로 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%가 적용되고, 2029년 이후에는 거주기간에 대해 연 8%, 10년 최대 80%까지 공제하는 방식으로 전환됩니다. 공제금액에도 한도가 생깁니다. 2028년 양도분은 20억원, 2029년 이후에는 10억원의 한도가 적용될 예정입니다. 따라서 한국 주택을 장기간 보유하고 있더라도 실제 거주기간이 짧다면 앞으로 양도세 계산에서 과거보다 불리해질 가능성이 있습니다.

해외 체류자를 위한 예외도 있습니다

해외에 거주한다는 이유만으로 모든 거주기간 혜택이 사라지는 것은 아닙니다. 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 취학, 직장 변경, 전근 등 부득이한 사유로 주거를 이전한 경우에는 일정 요건을 충족하면 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 개편안에 포함되어 있습니다. 해외 체류의 경우에도 취학이나 근무 등 인정되는 사유가 있어야 하며, 구체적인 적용 요건은 향후 시행령에서 확정될 예정입니다. 따라서 과거 한국 주택에 실제로 거주하다가 미국으로 이주한 경우라면 출국 시점, 출국 전 거주기간, 해외 체류 사유 등을 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.

한국에서 비과세라도 미국 세금은 별도로 확인해야 합니다

미국 거주 한인에게는 한국 세금만 확인해서는 안 된다는 점도 중요합니다. 한국 세법상 비거주자는 일반적인 1세대 1주택 비과세와 1주택 우대 공제의 적용이 제한될 수 있습니다. 다만 해외이주 후 일정 기간 안에 주택을 양도하는 경우 등에는 별도의 예외가 있으므로 개인별 상황을 확인해야 합니다. 미국 시민권자·영주권자 등 미국 세법상 거주자는 원칙적으로 전 세계 소득을 미국에 신고해야 합니다. 따라서 한국 부동산을 매각해 양도차익이 발생하면 한국에서 세금을 납부했더라도 미국 세금보고 의무가 별도로 발생할 수 있습니다. 미국의 주거주 주택 양도차익 공제인 IRC §121을 적용받으려면 일반적으로 양도 전 5년 중 최소 2년 이상 해당 주택을 보유하고, 최소 2년 이상 주거주지로 사용해야 합니다. 요건을 충족하면 양도차익 중 개인은 최대 25만 달러, 부부 공동신고의 경우 최대 50만 달러까지 제외할 수 있습니다. 또한 미국에서는 한국에서 계산한 원화 기준 양도차익을 그대로 사용하는 것이 아닙니다. 취득가액과 양도가액, 관련 비용 등을 각각 해당 시점의 환율을 적용해 달러로 환산하여 미국 세법에 따라 양도차익을 다시 계산해야 합니다. 한국에서 납부한 양도소득세는 일정 요건을 충족하면 외국납부세액공제를 검토할 수 있지만, 한국에서 낸 세금이 미국 세금을 항상 전액 상쇄하는 것은 아닙니다. 한국 주택을 임대하고 있다면 임대소득도 주의해야 합니다. 미국 세법상 거주자라면 한국에서 발생한 임대소득도 미국 세금보고에 포함해야 하며, 일반적으로 Schedule E를 통해 보고하게 됩니다.

매각 계획이 있다면 시행 시기를 함께 살펴봐야 합니다

한국 주택의 매각을 고려하고 있다면 단순히 현재 세율만 비교하기보다는 이번 개편안의 시행 일정을 함께 검토하는 것이 중요합니다. 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과는 2027년과 2028년 한시적으로 완화된 뒤 2029년 다시 원상 복귀할 예정입니다. 반면 장기거주 소득공제는 2028년부터 개편이 시작되고 2029년에는 거주기간 중심으로 본격 전환됩니다. 따라서 양도 시기에 따라 세율뿐 아니라 적용받을 수 있는 공제금액에도 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 미국에 장기간 거주하면서 한국에 주택을 보유하고 계신 분이라면 이제는 단순히 “몇 년 동안 보유했는가”만 확인해서는 부족합니다. 실제로 몇 년을 거주했는지, 언제 출국했는지, 해외 체류 사유가 무엇인지, 언제 매각할 예정인지를 함께 살펴보셔야 합니다. 이번 세제개편안의 방향을 한마디로 정리하면, 한국 부동산 세제가 ‘오래 보유한 주택’보다 ‘실제로 오래 거주한 주택’에 더 많은 혜택을 주는 방향으로 이동하고 있다는 것입니다. 한국에 주택을 보유한 미국 거주 한인이라면 개정안이 최종 확정되는 과정을 지켜보면서 한국과 미국 양국의 세금 영향을 함께 검토하시는 것이 좋겠습니다.

※ 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 한국 정부의 세제개편안을 일반적인 정보 제공 목적으로 정리한 것입니다. 아직 국회 심의 전 정부안으로 향후 입법 과정에서 변경될 수 있으며, 실제 세금은 거주 이력, 주택 수, 보유기간, 양도 시기 및 납세자의 신분 등에 따라 달라질 수 있습니다.